長久手市の相続・不動産『あいち中部相続・不動産センター』（島藤行政書士事務所）

相続放棄

相続放棄とは、相続人が自らが相続した財産を放棄することであり、その結果、相続財産は放棄した相続人以外の相続人に分配されます。相続放棄の手続きと注意事項は以下の通りです。

【手続き】

１
相続放棄の意思を確認するため、相続人は家庭裁判所に相続放棄の申立書を提出します。

２
相続放棄の申立書には、相続人の氏名、住所、相続財産の内容、相続放棄の理由、放棄する財産の範囲、相続放棄の意思表示が含まれている必要があります。

３
相続放棄の申立書は、家庭裁判所で受理された日から3ヶ月以内に提出する必要があります。

【注意事項】

１
相続放棄は一度行うと取り消すことができないため、よく検討してから行うようにしましょう。

２
相続財産を放棄することにより、その財産に関する一切の権利や義務が消滅します。そのため、財産に関する過去の取引や債務も相続人から放棄されます。

３
相続放棄は、相続人自身が行う必要があります。代理人による相続放棄は認められません。

４
相続放棄には手続き費用がかかります。具体的な費用は、地域や手続きにかかる時間によって異なります。

５
相続放棄の手続きには、家庭裁判所や税務署など、複数の機関とのやり取りが必要です。必要書類を正確に提出することが重要です。

６
相続放棄によって、相続人が受け取ることができる遺産分割の金額が増えることがあります。そのため、相続放棄の利害をよく考えた上で行うようにしましょう。

なお、相続放棄をするべき場合は以下のようなケースが考えられます。

１
負債が多く、財産が少ない場合：相続財産が負債を上回らない場合、相続人が相続財産を受け取ることにより、負債を引き継いでしまうことになります。このような場合、相続放棄をすることで負債を回避することができます。

２

相続財産が管理・処分が難しい場合：相続財産が不動産や株式など、管理・処分が難しいものである場合、相続放棄をすることでその財産を回避することができます。

３

相続財産が他の相続人にとって不公平な場合：相続財産が一部の相続人に偏っている場合、相続放棄をすることで公平な相続分割を実現することができます。

４

相続人が既に財産を所有している場合：相続人が既に十分な財産を所有している場合、相続財産を放棄することで、他の相続人に財産を譲ることができます。

５

相続人が法的手続きに煩わされたくない場合：相続財産を受け取るには、相続登記や相続税の申告などの手続きが必要です。これらの手続きに煩わされたくない場合、相続放棄をすることで手続きを回避することができます。

相続放棄には様々なリスクやデメリットもありますので、相続放棄をする前にはよく検討し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

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愛知県の豊田市、長久手市、日進市、みよし市、東郷町を中心に活動しています。

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遺言を残す方法

遺言を残す方法は、以下の手順に従って行うことができます。

１

遺言書を作成する

遺言書は、自分の財産や遺したい人物・団体、葬儀の方法などに関する指示を記載する書類です。自筆で作成する場合は、自分で書くか、パソコンを使って作成することもできます。また、弁護士や司法書士に依頼して作成することもできます。

２
遺言書に署名・捺印する

遺言書には、必ず自分の署名と捺印をする必要があります。また、証人の署名も必要です。遺言書には、証人が自分が作成した遺言書であることを確認する旨の文言を記載することが一般的です。

３
遺言書を保管する

作成した遺言書は、火災や盗難に備えて耐火金庫や安全な場所に保管することが望ましいです。また、遺言書を信頼できる人物に預けることもできます。

４

遺言の届け出

自分が亡くなった後、遺言書を実行するためには、遺言の届け出をしなければなりません。遺言書を保管している人物や、弁護士、司法書士、公証人などに遺言の届け出を依頼することが一般的です。

以上の手順に従って、遺言を残すことができます。ただし、遺言書の作成や実行には、法的な知識や手続きが必要な場合がありますので、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

なお、遺言書の作成、保管については主に以下の２つの方法がとられます。

＜公正証書遺言を作成する＞

公正証書遺言とは、公証人が立ち会って作成し、署名・押印をすることで、証拠能力が特別に強い遺言書のことを指します。

公正証書遺言は、一般的な遺言書とは異なり、公証人が作成に立ち会い、証人を立てて作成されます。このため、遺言者が自筆で作成する必要はありません。公証人が遺言者の意思を確認し、遺言書を正式な文書として作成・保管することで、遺言書の証拠力が高まります。

公正証書遺言は、遺言者の死後、公証人が遺言書を開封し、遺言の内容を実行します。そのため、遺言書に対して不正確な点がある場合や、遺言の執行に対して異議がある場合でも、公証人が適切に対処することができます。

公正証書遺言は、遺言者が認知症や意思決定能力の低下などにより、遺言書を自筆で作成することが困難な場合にも利用されます。ただし、公正証書遺言を作成するには、公証人に費用がかかるため、一般的な遺言書よりも費用が高くなる場合があります。

＜自筆の遺言書を法務局に保管する＞

遺言を法務局に保管する手続きは、以下の手順に従って行うことができます。

１
遺言書を作成する

遺言書は、自分の財産や遺したい人物・団体、葬儀の方法などに関する指示を記載する書類です。自筆で作成する場合は、自分で書くか、パソコンを使って作成することもできます。また、弁護士や司法書士に依頼して作成することもできます。

２

法務局に持参する

作成した遺言書を持参して、地方裁判所にある法務局に行きます。

３

身分証明書の提示と手数料の支払い

法務局で、遺言者の身分を証明する書類（運転免許証、健康保険証、パスポートなど）を提示し、手数料を支払います。手数料は地域によって異なります。

４
遺言書の受領証を受け取る

法務局に遺言書を提出すると、遺言書の受領証を受け取ります。受領証には、遺言書の保管期限や遺言書の開示方法などが記載されています。

５
遺言書を保管する

法務局は、遺言書を封筒に入れ、保管します。遺言者が亡くなった後、遺言書が必要になった場合は、法務局に申請することで、遺言書が開示されます。

以上の手順に従って、遺言を法務局に保管することができます。法務局に保管することで、遺言書が紛失したり、遺言者の死後に発見されないといったトラブルを回避することができます。ただし、法務局に保管した遺言書は、遺言者が生存している間は、遺言者本人しか開示されません。

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愛知県の豊田市、長久手市、日進市、みよし市、東郷町を中心に活動しています。

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相続税対策におけるアパート建築

相続対策としてアパート建築を考える場合、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット：

１
収益源としての確保：アパートを建築し、部屋を貸し出すことで、一定の収入を得ることができます。この収入は相続税などの負担を軽減するための手段として活用できます。

２
資産価値の増大：アパート建築物自体が不動産資産となり、時間の経過とともに資産価値が増大する可能性があります。

３
相続財産の分散化：相続財産がアパート建築物に集中することで、相続人間での財産分割によるトラブルを避けることができます。

デメリット：

１
建築費用の高額化：アパートを建築するには膨大な費用が必要となるため、資金面でのリスクが伴います。

２
管理費用の負担：建物の維持管理には費用がかかります。また、入居者に対しては管理業務も必要となります。

３
不動産市況の変動：不動産市場は常に変動しており、建物の資産価値が下がる可能性があります。また、入居者が減少した場合、収益が減少することもあります。

以上のように、アパート建築は相続対策として一定のメリットがある一方、建築費用や管理費用の負担など、リスクやデメリットもあることを念頭に置いて、慎重な検討が必要です。

＜アパートにおける家賃保証制度とは＞

アパートにおける家賃保証制度とは、賃貸住宅のオーナーが入居者から家賃を受け取れない場合に、代わりに不動産会社や保証会社が家賃を保証する制度のことを指します。

一般的に、家賃保証制度を導入する場合、オーナーは保証料を支払います。この保証料は、不動産会社や保証会社が代わりに家賃を支払うリスクを負うための手数料として設定されています。保証料の額は、物件の場所や規模、保証期間などによって異なります。

家賃保証制度は、オーナーが入居者からの家賃滞納などのリスクを軽減するために導入されることが多く、空室期間を減らし、安定的な家賃収入を確保することができます。また、入居者側にとっても、賃貸契約を継続するための保証として、安心して住み続けることができます。

ただし、家賃保証制度には制限や条件が設けられる場合があります。たとえば、家賃滞納の期間や範囲、家賃保証期間の長さ、保証対象外の事象などがあります。また、保証会社や不動産会社によって提供される家賃保証制度の内容や料金には、大きな差異があるため、契約前によく比較して検討することが重要です。

＜なぜ相続税対策としてアパート建築がよく用いられるのか＞

相続税対策としてアパート建築がよく用いられる理由は、以下のような点が挙げられます。

１
資産価値の維持や増大：アパート建築物は不動産資産としての価値を持ち、時間の経過とともに価値が上昇する可能性があります。また、建物を建設する段階では、土地に対する評価額が低く設定されることがあるため、相続税評価額を抑えることができます。

２
収益源としての確保：アパートを建築し、部屋を貸し出すことで、一定の収入を得ることができます。この収入は相続税などの負担を軽減するための手段として活用できます。

３

相続財産の分散化：アパート建築物に相続財産を集中させることで、相続人間での財産分割によるトラブルを避けることができます。また、相続人数が多い場合、建物の共有名義として登記することで、相続財産を共有する手間やトラブルを回避することができます。

４

相続税の軽減策：相続税においては、建物に対する減価償却資産が適用されるため、建物の価値を減額することができます。また、相続人による建物の相続分については、非課税枠が適用される場合があるため、相続税の軽減策として活用できます。

以上のような理由から、アパート建築は相続税対策として有効な手段とされています。ただし、建物の建設や運営にはリスクやコストが伴うため、慎重な検討が必要です。また、法律や税制の変更によって、相続税対策の有効性が変わることもあるため、最新の情報を確認することが重要です。

《実践的アドバイス》

相続税対策としてアパート建築についてご相談を受ける際に皆さんがご心配されるのは、①多額の借金、②入居者の確保、③将来的な家賃の低下、が主な点です。

①については、借金、すなわち負債が、相続税の計算において遺産の合計額（預貯金や不動産評価額など遺産全ての合計額）から差し引くことができるため、相続税の低減を目的として実施されます。
つまり、多額の借金をすれば、より相続税対策の効果が得られるのは確かです。
ただし、もし十分な預貯金がある場合、あるいは不動産を売却するなどして現金がお手元にある場合には、それらを元手にアパートを建築しても相続税対策として同じ効果が得られます（必ず借金をしなければならないわけではない）。
最近ではアパートメーカーの各社が「家賃保証制度」を行っており、空室分の家賃も支払ってくれる制度があるため、そうした制度のなかった頃よりはリスクは減っています。

②、③の対策としては、入居を検討される方たちは当然、便利で快適に過ごせて恰好が良い物件を探していますので、そうした入居者の要望を満たすアパートを建てることが必要となります。先に述べた「家賃保証制度」においても、空室が続けば賃料の見直しを検討しなければなりませんので、より魅力的なアパートを建てることが入居者の確保を行う大きな要素となるわけです。

そうした皆さんのご心配を考慮したなかで、私どもではお勧めできるアパートメーカーを２、３社選定し、アパートメーカーに提案書を提出させて検討し、１つのアパートメーカーをお選びいただく方法をとっております。
私どもが間に入ることで、アパートメーカーからのしつこい勧誘も受けることなく、また、これまでの成功事例を参考に、最適なメーカーを選定することができるはずです。

あと、これはあまり知られていませんが、アパートメーカーにおいても、例えば営業担当や設計担当によって建つアパートのデザインやクオリティは全く違ってきます。
同じアパートメーカーが同じ時期に建てたアパートでも、いつも全室入居がされているアパートもあれば、空室の目立つアパートもあります。
それは、アパートのデザインや利便性に大きな差があるからです。

つまり、同じアパートメーカーにおいても、結局は ”誰を選ぶか” "誰に任せるか" が重要となるわけです。

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相続税対策としての生命保険

相続税対策として、生命保険を活用することには以下のようなメリットがあります。

１

相続財産の軽減：生命保険の受取人には相続税がかからない場合があります。被保険者の死亡時に支払われる保険金は「５００万円✕法定相続人の数」以内であれば相続財産として計算されず、相続税負担を軽減することができます。

２

保険金の速やかな受け取り：生命保険は契約に基づいて支払われるため、遺産分割や相続手続きの完了を待つ必要がありません。保険金は受取人に直接支払われるため、相続手続きの遅延や問題に影響されることなく、迅速に受け取ることができます。

３

高額な相続財産の補填：相続によって高額な相続財産が発生する場合、相続税を支払うための現金が不足する可能性があります。生命保険の保険金は、このような現金不足を補填するために利用することができます。

４

配偶者や子供の生活維持：生命保険の保険金は、被保険者が亡くなった後に生活費や将来の教育費などを賄うために活用できます。相続税の支払いや資産の分割によって生活が困難になることを防ぎ、配偶者や子供の経済的な安定を確保することができます。

以上のように、生命保険は相続税対策に有効な手段の1つです。ただし、保険商品によっては、税制上のメリットがない場合があるため、事前に専門家に相談することをおすすめします。

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相続した土地を売却する場合の注意点

相続した土地を売却する場合、以下の注意点について考慮する必要があります。

１

相続手続きの完了

相続手続きが完了していない場合は、土地を売却することはできません。相続手続きが完了するまでは、土地の所有権が確定しないため、売買契約を締結することはできません。

２

財産分与の内容

相続人が複数いる場合、土地を売却することについての合意が必要になります。財産分与協議書や遺言書によって、土地の所有者や売却の承認についての内容が記載されていることを確認しましょう。

３

土地の評価額

土地の評価額を把握することは、売却価格を決定する上で重要です。不動産会社や鑑定士による査定を受けることで、土地の適切な評価額を把握しましょう。

４

税金に関すること

土地の売却に伴い、税金に関する手続きが必要になることがあります。相続税や所得税、地方税などについて、税務署などの専門家に相談しましょう。

５

契約書の確認

土地を売却する際には、売買契約書を作成する必要があります。契約書には、売却の条件や売買価格、物件の瑕疵担保責任などが含まれます。契約書の内容を正確に確認し、不明点があれば専門家に相談しましょう。

以上のように、相続した土地を売却する場合には、相続手続きの完了や財産分与の内容、土地の評価額、税金に関すること、契約書の確認など、多くの注意点が存在します。専門家に相談し、正確かつ安心して土地を売却することが重要です。

＜相続した空き家を売却する場合の注意点とは？＞

相続した空き家を売却する場合、以下の注意点について考慮する必要があります。

１
相続手続きの完了

相続手続きが完了していない場合は、空き家を売却することはできません。相続手続きが完了するまでは、空き家の所有権が確定しないため、売買契約を締結することはできません。

２

空き家の状態確認

空き家の状態を確認し、必要に応じて修繕や改修が必要かどうかを判断しましょう。また、建築基準法や都市計画法などの法令に適合しているかどうかも確認する必要があります。

３
市場価格の把握

空き家の市場価格を把握することは、売却価格を決定する上で重要です。不動産会社や鑑定士による査定を受けることで、空き家の適切な市場価格を把握しましょう。

４
売却方法の検討

空き家を売却する方法として、不動産会社を通じた仲介や、オークション、売却代金の立替えなどがあります。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、売却目的や状況に合わせて最適な方法を検討しましょう。

５

税金に関すること

空き家の売却に伴い、税金に関する手続きが必要になることがあります。所得税や固定資産税、都市計画税などについて、税務署などの専門家に相談しましょう。

６

契約書の確認

空き家を売却する際には、売買契約書を作成する必要があります。契約書には、売却の条件や売買価格、物件の瑕疵担保責任などが含まれます。契約書の内容を正確に確認し、不明点があれば専門家に相談しましょう。

《実践的アドバイス》

土地の売却においては、法令において宅建免許のない、例えば個人の地権者は複数の土地を自らが売主となって売却することは禁止されています。

法令の解釈では多くて２区画までは容認され、３区画以上は違反とみなされます。

つまり、例えば２００坪の土地があって売却を検討した場合、２００坪の土地を１つの土地として、又は２つに区切って自らが売主となって売却することは可能ですが、３つに区切っての売却は違反となるわけです。

それなら一つの土地としてその土地を売却しようと考えるのですが、そもそも２００坪の土地を買う資金力のある買主はそれほど多くはなく（買った後で事業用地等で使用する目的がある場合以外は）、住宅用地であれば広くても５０坪～６０坪くらいまででしょうか。
そうした場合、そうした事業用地として買取を検討している個人（法人）の目に留まらなければその土地を売却することはできません。つまり、売却までに期間を要する可能性が高くなります。

従って、比較的大きな土地（例えば２００坪程度の土地）を売却しようとした場合には、自らが売主となり不動産業者に仲介を依頼し売却するのではなく、宅建免許を持つ（複数の土地を売却することができる）ハウスメーカーやマンションデベロッパーなどに売却することが多くなります。
ただし、ハウスメーカーなどが土地を買取る場合、当然、税金を負担したり、買取った土地がすぐに売れない場合のリスクも考慮しなければならないため、売却の価格は、地権者が売主となって個人や事業者に売却する場合と比較して低いものとなるのが一般的です。

また、土地の売却には様々な法令の制限や、その土地のある場所や形状、地質など、多くの要素が関係してきます。

こうした不動産（土地）を取り巻く事情を知ったうえで、あるいは信頼できる専門家と相談しながら売却を検討することが望ましいと言えます。

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