相続税対策におけるアパート建築

相続対策としてアパート建築を考える場合、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット：

１
収益源としての確保：アパートを建築し、部屋を貸し出すことで、一定の収入を得ることができます。この収入は相続税などの負担を軽減するための手段として活用できます。

２
資産価値の増大：アパート建築物自体が不動産資産となり、時間の経過とともに資産価値が増大する可能性があります。

３
相続財産の分散化：相続財産がアパート建築物に集中することで、相続人間での財産分割によるトラブルを避けることができます。

デメリット：

１
建築費用の高額化：アパートを建築するには膨大な費用が必要となるため、資金面でのリスクが伴います。

２
管理費用の負担：建物の維持管理には費用がかかります。また、入居者に対しては管理業務も必要となります。

３
不動産市況の変動：不動産市場は常に変動しており、建物の資産価値が下がる可能性があります。また、入居者が減少した場合、収益が減少することもあります。

以上のように、アパート建築は相続対策として一定のメリットがある一方、建築費用や管理費用の負担など、リスクやデメリットもあることを念頭に置いて、慎重な検討が必要です。

＜アパートにおける家賃保証制度とは＞

アパートにおける家賃保証制度とは、賃貸住宅のオーナーが入居者から家賃を受け取れない場合に、代わりに不動産会社や保証会社が家賃を保証する制度のことを指します。

一般的に、家賃保証制度を導入する場合、オーナーは保証料を支払います。この保証料は、不動産会社や保証会社が代わりに家賃を支払うリスクを負うための手数料として設定されています。保証料の額は、物件の場所や規模、保証期間などによって異なります。

家賃保証制度は、オーナーが入居者からの家賃滞納などのリスクを軽減するために導入されることが多く、空室期間を減らし、安定的な家賃収入を確保することができます。また、入居者側にとっても、賃貸契約を継続するための保証として、安心して住み続けることができます。

ただし、家賃保証制度には制限や条件が設けられる場合があります。たとえば、家賃滞納の期間や範囲、家賃保証期間の長さ、保証対象外の事象などがあります。また、保証会社や不動産会社によって提供される家賃保証制度の内容や料金には、大きな差異があるため、契約前によく比較して検討することが重要です。

＜なぜ相続税対策としてアパート建築がよく用いられるのか＞

相続税対策としてアパート建築がよく用いられる理由は、以下のような点が挙げられます。

１
資産価値の維持や増大：アパート建築物は不動産資産としての価値を持ち、時間の経過とともに価値が上昇する可能性があります。また、建物を建設する段階では、土地に対する評価額が低く設定されることがあるため、相続税評価額を抑えることができます。

２
収益源としての確保：アパートを建築し、部屋を貸し出すことで、一定の収入を得ることができます。この収入は相続税などの負担を軽減するための手段として活用できます。

３

相続財産の分散化：アパート建築物に相続財産を集中させることで、相続人間での財産分割によるトラブルを避けることができます。また、相続人数が多い場合、建物の共有名義として登記することで、相続財産を共有する手間やトラブルを回避することができます。

４

相続税の軽減策：相続税においては、建物に対する減価償却資産が適用されるため、建物の価値を減額することができます。また、相続人による建物の相続分については、非課税枠が適用される場合があるため、相続税の軽減策として活用できます。

以上のような理由から、アパート建築は相続税対策として有効な手段とされています。ただし、建物の建設や運営にはリスクやコストが伴うため、慎重な検討が必要です。また、法律や税制の変更によって、相続税対策の有効性が変わることもあるため、最新の情報を確認することが重要です。

《実践的アドバイス》

相続税対策としてアパート建築についてご相談を受ける際に皆さんがご心配されるのは、①多額の借金、②入居者の確保、③将来的な家賃の低下、が主な点です。

①については、借金、すなわち負債が、相続税の計算において遺産の合計額（預貯金や不動産評価額など遺産全ての合計額）から差し引くことができるため、相続税の低減を目的として実施されます。
つまり、多額の借金をすれば、より相続税対策の効果が得られるのは確かです。
ただし、もし十分な預貯金がある場合、あるいは不動産を売却するなどして現金がお手元にある場合には、それらを元手にアパートを建築しても相続税対策として同じ効果が得られます（必ず借金をしなければならないわけではない）。
最近ではアパートメーカーの各社が「家賃保証制度」を行っており、空室分の家賃も支払ってくれる制度があるため、そうした制度のなかった頃よりはリスクは減っています。

②、③の対策としては、入居を検討される方たちは当然、便利で快適に過ごせて恰好が良い物件を探していますので、そうした入居者の要望を満たすアパートを建てることが必要となります。先に述べた「家賃保証制度」においても、空室が続けば賃料の見直しを検討しなければなりませんので、より魅力的なアパートを建てることが入居者の確保を行う大きな要素となるわけです。

そうした皆さんのご心配を考慮したなかで、私どもではお勧めできるアパートメーカーを２、３社選定し、アパートメーカーに提案書を提出させて検討し、１つのアパートメーカーをお選びいただく方法をとっております。
私どもが間に入ることで、アパートメーカーからのしつこい勧誘も受けることなく、また、これまでの成功事例を参考に、最適なメーカーを選定することができるはずです。

あと、これはあまり知られていませんが、アパートメーカーにおいても、例えば営業担当や設計担当によって建つアパートのデザインやクオリティは全く違ってきます。
同じアパートメーカーが同じ時期に建てたアパートでも、いつも全室入居がされているアパートもあれば、空室の目立つアパートもあります。
それは、アパートのデザインや利便性に大きな差があるからです。

つまり、同じアパートメーカーにおいても、結局は ”誰を選ぶか” "誰に任せるか" が重要となるわけです。

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